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契約自由 - 敷金 特約 中原区 川崎

契約自由の原則

契約自由の原則というのは、みんなが学校で習うことです。内容はわかるような気もしますが、「生兵法は怪我の元」ですからお気をつけください。
ここでは、

などと関連したことを書かせていただきます。


    敷金返還 川崎 行政書士

不動産賃貸借契約

賃貸マンション・賃貸アパートなどの不動産賃貸借契約の基本事項についてはそれほど問題はないと思います。問題になるのは、退去時の敷金返還・原状回復・特約などで、特に「特約事項」です。

特約

不動産賃貸借契約に特約を設けることは問題ありません。国土交通省のガイドラインでも、不動産賃貸借契約書に原状回復に関する特約を設けてはいけないなどとは書いてありません。ただし、借り主に不利な内容にしてある場合が問題となります。

契約自由の原則」がありますから、当事者同士で納得のうえ特約を結ぶことには問題はないのですが、業務に手慣れた業者と、賃貸借契約など一生のうちにそう何度もしない一般消費者では、知識量・取引のテクニック・駆け引きにおいてかなりの差があるため、消費者を保護する必要があると考えられます。

特約の有効性

賃貸借契約における「賃料」の意味を正確に知らなかったり、原状回復の意味を知らなかったり、契約書の一部に「特約事項欄」があって不動文字(あらかじめ活字でプリントしてある)で特約が記載されていると、借り主に不利な内容になっていても、「賃貸マンションを借りるときには、みんなこうするものなのか。それなら自分もみんなと同じようにしておけばいいのだろう。これからお付き合いのある貸主や管理会社とはじめから険悪になりたくないし。」と考えるのがむしろ普通の日本人かもしれません。(世界に通用する考え方ではないでしょうから、今後、こういう態度は変化してくだろうと私は思います。)


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法治国家?だから

個人が貸主の場合、『我が国は、契約自由の原則のある法治国家だから、契約時に「特約」として、賃貸人に有利(つまり、賃借人に不利)な契約をしてしまえば、退去時に賃借人(借り主)が抗議してきても、「初めからそういう契約です。契約した以上、契約を履行する義務がある。未成年でもないのに、子供のようなことを言ってはいけません。』といえばいい、というアドバイスも一部に出回っていますが、これを鵜呑みにしてはいけません。

こういう勘違いが大きくなっていくと、法律上の争いになることがあります。本来は、そういう場合、訴訟にしなくても、内容証明郵便などを使った協議で解決するはずなのですが、解決しない場合は弁護士や司法書士を交えて対処の仕方を考えます。

契約前の確認

管理会社や不動産会社によっては、退去時の修繕費(原状回復費用)・その単価などがあらかじめ書いてありますが、その金額が妥当かどうかも確認が必要です。(実際に、その妥当性を知ることは難しいことがあります。)

契約時(契約前)にきちんとするのがよいことはもちろんですが、急な転居だったり、忙しい時期だったりすると、「念には念を入れて」検討しているわけにもいきません。
その場合は、契約後・入居後でもいいですから、契約書を検討してください。このような相談もお受けします。

当事者(貸主・借主・管理会社)がみんな気の良い人で、契約書にどう書いてあろうと、常識と人情でうまくやっていける場合があるので、このときに、誰かひとりが「法律では・・・」「契約では・・・」と言い出しにくいでしょうし、言い出すべきではないとないと思います。
そういうケースは今後減っていくと思いますので、契約は慎重にしましょう。

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