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敷金返還 - 川崎 内容証明

※ 民法改正 ※

民法が改正され、敷金についても規定が置かれることになりました。
では、どう変わるのかというと、事実上、変化はないと思ってよいでしょう。
これまでも、「国土交通省のガイドライン」に示されているように運用されていましたから、民法改正といっても、特に目新しいことはありません。
ただ、理由がはっきりしないまま、どうしても敷金を返還しない賃貸人がいますから、民法にきちんと規定されれば、敷金の返還がスムーズになるかもしれません。


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※ 敷金返還で注意することは ※

敷金返還のときになって困らないように、明渡し(鍵の返還)を慎重にしましょう。
家主さんや管理会社の担当者と一緒に点検などをするでしょうから、そのときに行政書士も立ち会って、写真も撮影しておくと、あとから原状回復義務や返還返還請求の問題など生じないかもしれません。

また、近頃は、敷金についての情報が豊富になり、「敷金返還請求」がしにくくなるような契約が増えているようです。入居時の不動産賃貸借契約が重要です。

すでに居住なさっている方は、もう一度、契約書を確認なさるとよいでしょう。簡単にあきらめない方がよいと思います。契約の中に妥当でない内容があるかもしれません。入居の説明、契約の説明の際に渡される書類も保管しておくとよいです。

用心深いということが、災難除けになります。このようなことを踏まえて、以下、お読みください。

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敷金返還請求でお困りですか

内容証明郵便を使用する典型例のひとつです。
敷金にも歴史がありますから、一概に悪いとは言いませんが、定義が明確でないことが多く、今の時代にそぐわないものになっていることがあります。以下、お読みになって敷金返還請求をするかどうかお考えください。

昔は大八車で

余談ですが、時代劇を見ていますと、引っ越しの時、荷車に畳・襖・障子まで載せて運んでいる場面があります。家のサイズを統一したからこそできることですが、もともとは畳・襖・障子まで自分の財産として「持ち歩いた」のです。畳はひとりにつき1枚あればよかったし、畳の張り替えも自分がしたいときにすればよかったのです。その後、家主の方で畳等を備え付けておくようになったので、その使用料として料金を請求したようです。後に、畳も借家(長屋)の一部としてひっくるめて賃借物となりました。
昨今では「エアコン」が問題かもしれません。自分のエアコンを持ってきたのに、引っ越し先のマンションに初めからエアコンが付いていたら、持ってきたエアコンが余ってしまいます。


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敷金とは

敷金の役割とは、次のふたつと考えられます。

  • もし家賃を滞納して支払えない場合に、不動産所有者に損害が生じないよう、とりあえず数ヶ月分の家賃相当額を預かっておく担保金。
  • また、もし、借主の故意過失で、通常の汚れとはいえないほど汚したりキズをつけた場合に修繕費用を差し引いて返還するためにあらかじめ預かっておく担保金。

ですから、家賃の滞納がなく、普通以上に汚したり壊したりしなければ、退去時に全額返還されるはずなのです。
ジュースをこぼしたりするのは通常の使用によるもので、こぼした後、きちんと掃除をしておけば多少のシミが残ってもよいようです。この汚れを放っておいてカビが広がったりすれば賃借人が清掃費用を支払うことになるでしょう。

貸す人の義務

我が国の「大家さん」というのは、諸外国と違って、「大家さんが、借家人の面倒を見る」習慣がありました。「お中元」「お歳暮」という習慣があるくらいですから、一定の立場の人に「贈り物」をする習慣はあります。しかし現在、敷金が贈り物やお礼でないことは明らかです。「礼金」もありますから、敷金を家主への「お礼」として置いてくる必要はありません。

今の法律では、ハウスクリーニング代、壁紙張り替え代、エアコン清掃代など、賃借人が普通に暮らしていて、古くなったり磨耗したものについては負担する必要はないことになっています。「原状回復義務」という言葉がよく使われますが、この意味を取り間違えないようにしてください。

鍵は古くならなくても、前の賃借人が使用したものと同じでは防犯上の問題があるでしょう。安全に暮らせるような住居を貸し出すのは、家主の義務と考えられます。しかし、従来、「鍵は壊れるまで使う」ものだと思っていた人も多いようです。
入居時に、新品の鍵に交換していない住居では、他に何か瑕疵(欠点)がないかどうか、確認した方がよいかもしれません。契約条件にも気をつけましょう。


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上記のような事情を確認するために

退居・明渡し・鍵の引渡しのときに、家主や管理業者の現状確認に行政書士が立ち会って、さらに破損・汚損箇所等の写真を撮っておくことをお勧めします。

完全に鍵を渡してしまうと、内部の確認ができませんから、破損・汚損箇所等の確認が困難になります。入居者が汚損・破損させたということが明らかでない場合、それを入居者の責任であると証明するのは家主側ですが、できればそういう面倒な(法廷でのやり取りのような)ことをしないで解決したいものです。そうすると敷金返還請求もしやすいでしょう。少なくとも、入居者自身が通常の使用を超えて汚した・壊したと思う箇所は写真撮影しておきましょう。

鍵の引渡しのときから行政書士も立ち会って写真撮影をしておけば、内容証明を送るまでもなく解決するかもしれません。そもそも、無茶な請求をしてこないと思います。
当事務所では、ご希望により、写真撮影もお引き受けします。

誰がつけたキズ・汚れなのか

入居時からあったキズ・汚れや、退去時にはなかったキズ・汚れが問題になることもあります。

誰が傷つけたか・汚したかがわからないものがあって、家主は「賃借人が弁償すべき」と主張し、賃借人は「自分がつけたキズ・汚れではない」と主張しているとします。後日、訴訟にでもなれば、「このキズ・汚れは賃借人がつけたものである」と立証しなければならないのは家主です。

この場合、賃借人としては、自分で付けたキズ・汚れでなければ、おそらく放っておいても弁償する義務は負わされないと思いますが、訴訟にでもなれば、「証明する責任」がどちら側にあるかが問題になるからであって、賃貸人と賃借人の当事者同士で話し合いをしてるときには、お互いに不愉快な思いをするでしょう。

初めから写真等できちんと記録し、家主に提示できれば、訴訟等の争いになる前に解決するかもしれません。
トラブルにならないようにする準備・用心深さが「厄除け」になります。


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原状回復義務

原状回復とは、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではありません。ドアや窓を開け閉めすれば、年月が経過するうちに多少はすり減って「使用感」が出てくるのが当然です。賃貸人も、そのことは当然予想して「賃料」を設定しているのです。また賃料・賃貸借契約とは、そういう性質のものです。

借りた人が居住し、使用しているうちに建物の価値は減少するのが当然です。しかし、賃借人が故意・過失や、借りている人が当然守らなければならない使い方をしなかったために壊れたり汚れたりした分は、賃借人が修繕しなければなりません。賃借人に修繕義務がある、ということです。

この修繕は自分でしてもよいし、自分で業者に依頼してもよいのです。(たいていは、過失で窓ガラスを割った場合など、自分で勝手に修繕して問題はないようですが、高額な修繕とか、やや特殊な工事については、家主と相談する方が無難でしょう。)
通常は、家主が建築業者・リフォーム会社を指定していて、その費用を敷金から差し引いて返還します。

弁償と修繕

修繕にかかる費用が適切か、という問題もあります。修繕費用(「原状回復義務」にかかる費用とは限りません)を計算すると、ほぼ敷金全額となっていることがあります。

話が逸れるようですが、交通事故で双方の車に修理が必要な場合、

  • 自分の車を自分の知り合いの修理業者で修理しない
  • 相手の車の修理は自分が担当する

ということがありました。
自分の知り合いの業者に高値で修理させて、その金額を相手に請求することがあったからです。

では、原状回復に必要な修繕を、家主が指定した業者以外に依頼した方が賢明なのかということも考えられますが、諸事情があって、あまりメリットはないように思われます。
ただし、いくらなんでもおかしいという見積金額であれば、対処しましょう。これも敷金返還請求に関連する問題です。


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入居時の特約

敷金は、使用させてもらったことへのお礼の意味があると考えられた時期や地方もあるようでうが、今はそうでないことは明らかです。

「設備使用料」という考え方もありましたが、現在では住宅と設備はワンセットと考えますから、やはり敷金から引くのはおかしいのです。
「汚れたり、すり減ったりした分を、退去時に弁償する」というのも、「汚したり、すり減らしたりすることなく、居住することは不可能」なのですから、賃料に含まれているとされます。レンタカーを借りたら、タイヤは間違いなく汚れて、すり減りますが、タイヤのすり減り具合を調べて「タイヤ料金」を支払ったり、「タイヤ清掃料」を別途支払ったりすることがないのと同様です。通常の道路を走ったのではなく、異常に汚れたり、破損すれば弁償するのはもちろんです。

そうしますと、通常の契約方法では、敷金は全額返還することになります。そこで、「汚れの程度にかかわりなく、掃除代(ハウスクリーニング代)として差し引く」ことを、入居時に特約する方法があります。これはまだ広く行われています。

賃借人に不利な特約なので、消費者契約法や民法によって賃借人が保護される余地があります。特約はいくつかの難しい条件をクリアーしなければ無効になる可能性がありますから、その条件をクリアーしたように思わせる書類も用意されることがあります。

入居時にこの特約に異議を述べればよいのですが、そうすると賃貸住宅を借りられなくなるおそれがあります。不動産賃貸借契約書に関連して、【不動文字】もご参照ください。

入居時にはよくわからず、退去時に「敷金の返還額がおかしいのでは?」ということになります。


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たとえば「壁紙」

壁紙を不注意で傷つけた場合には、賃借人に修繕義務がありますので費用を支払いますが、その壁紙を一枚だけ貼り替えると、他の壁紙と色が合わなくなって体裁が悪いです。結局すべて張り替えた場合に、賃借人が支払うのは「傷つけた1枚」の料金で、他の部分は貸主の負担とするのが原則です。

たとえば「エアコン」

今の時代、生活するのにエアコンは必須でしょう。賃貸マンション等にエアコンがなければ、賃借人が取りつけることになります。

エアコンにも、そして設置場所にもよりますが、設置するためには多少のビス跡・くぎ跡がつくのは当然のことです。賃貸人にエアコンを設置することを告げて同意しておいてもらえば、エアコンの設置のためにビス穴をあけることも通常使用の範囲と考えるのが一般です。

そうしますと、エアコンを取りつけたビス跡等は、このビス跡を修繕するからといって、敷金の中から修繕費用として引くことはできないのが原則です。

故意過失と修繕

敷金は、賃借物件の明渡し後、賃料の滞納や原状回復に要する費用を差し引いて、遅滞なく無利息で返還することになっているのが通常です。

では、まだ転居する予定がないのにうっかり壊したり汚したりした場合はどうするかというと、明渡し時の原状回復とほぼ同じです。
自分で故意・過失等で毀損したものは自分で直せばよいのですが、高額なものや特殊なものは家主の承諾が必要かもしれません。契約書を確認したり、家主とご相談ください。

こういう場合、契約(契約書)をしっかり作らないと、あとで思わぬ不利な状況に置かれることがありますので、契約内容がおかしいと感じたら、行政書士等の専門家にご相談ください。

また、契約書とは別にチラシのような書面を渡され、それをよく読むと、「敷金は、賃借人の故意・過失に関わらず、借りた住居が壊れたり汚れたりした場合には、その修繕費用を(一律に)差し引いて返還します。」と書いてあったりします。

敷金返還については、明渡し(退去)時になって問題化することがほとんどですが、本来は入居時に明らかにしておかなければなりません。入居時にご相談いただきたいのですが、それは非常に困難ですから、退去時に敷金返還について疑問が生じたら、ご連絡ください。


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ついでに・・・「礼金」とは

「みんな払っているから」とか「昔からの社会習慣を知らないのですか」といわれると、それ以上反論はしにくいものです。
昔からの知恵には、それなりに長所があることもありますから、よく事情をうかがった上で、内容証明郵便をお引き受けします。

礼金とは、賃貸不動産が不足して困っていた時代に、不動産所有者に対して、「貸してくれてありがとう」という「お礼」だったという説があります。
また、賃貸人は「大家さん」で、昔の長屋の時代なら、「親代わり」であり、子(入居者)は親(家主)に面倒をみてもらうのだから、「以後、よろしくお願いします」という儀礼のための贈り物だったという説もあるようです。
とにかく、お礼としてプレゼントしてしまったものですから、このお金は戻ってこないのが原則です。

しかし、賃借料を払っているのに、さらにお礼を支払うのは理不尽ですし、親代わりに面倒をみてもらうつもりでいる人もいないでしょう。それなのに、この礼金の制度が続いてきたのは、不動産所有者が仲介手数料を不動産屋に支払う経費に充てると都合がよかったともいわれています。賃借人は、不動産仲介業者に対して別途、仲介手数料を支払いますから、これでは賃借人が二重に手数料を支払うことになります。また、賃料(家賃)を低く抑えて、礼金・更新料などで家賃の分を補うというやり方もあるようです。
とにかく、地域によっても様々で、家主によっても扱いに違いがありるという、あやふやな制度・習慣です。「あやふや」だからいけない、というのではありません。地域や家主・管理会社によって、考え方が違うので、結局は、総合的にみて妥当かどうかということになるでしょう。妥当かどうかの判断が難しいので、「めやす賃料」はよいアイデアだと思います。

ついでに・・・「更新料」とは

敷金返還請求の内容証明郵便をお引き受けすると、礼金についてはどうかとか、更新料についてはどうかと尋ねられます。

時代によって、地方によって、まちまちだったり、習慣があったりするので、一概に言えませんが、とにかく更新のときには多少手数料はかかるでしょう。高額な更新料は支払う必要はないようです。
このサイトの「コラム欄」に「めやす賃料」について記載がありますから、ご参考にどうぞ。

しかし、入居時に「更新料:△△万円」という契約書に署名捺印したのだから、あとはもう何を言っても手遅れだと主張する人がいますが、契約時の状況を考えて、取消しとか無効を主張できる場合もないとはいえません。まず、内容証明郵便を利用してみましょう。

平成23年7月15日の最高裁判決を下に紹介します。

更新料は条件付きながら「適法」--最高裁判決

更新料は妥当なのかということですが、平成23年7月15日最高裁判決では、「賃料の補充や前払い、契約継続の対価などの趣旨を含む複合的なものであり、消費者契約法に違反しない」としました。

  • 更新料の支払いにより賃借人は円満に物件の使用を継続できる
  • 賃料の補充や前払い
  • 賃貸借契約を継続するための対価
  • これまでも習慣的に認められていた
  • 更新料が賃貸借契約書に明確に記載されている
  • あらかじめ合意していても高額すぎてはいけない

私の考えですが、今後、「みなし賃料」が普及し、さらに賃料の制度が変わっていくのではないかと思います。


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ついでに・・・「敷引き」とは

敷金と敷引(敷引特約)とは事情が違います。

敷金は預託金(預け金・保証金)ですから、何ごともなければ当然全額返還されるものです。しかし敷引特約は入居時に預かった敷金の一部を返還しないという契約を初めからしておくものです。「敷引き」とか「敷引金」「敷金の償却」など、呼び方はいろいろです。
どういう理由で、いくら引かれるのか、またそれが妥当かということになりますから複雑です。

『退去時に「壁クロスの全取替え」、「全部の畳の表替え」、「全部の障子・襖の張替え」をすること』と書いてあるのは、普通は敷引とは言わないでしょう。

そもそも一般に「敷引」といわれるものは、京都・兵庫・福岡では大多数の賃貸借契約で利用されてきた歴史があり、大阪では30パーセント、東京では5パーセントというデータもありました。
彩行政書士事務所は神奈川県川崎市に拠点を置いていますから、神奈川県や東京都の敷金返還請求に関しては、あまり関係のないことかもしれませんが、似たような特約はあるようです。

コラム欄の「敷金・賃貸借等」(← クリック)に、解説をしましたのでご参照ください。

ついでに・・・「保証人」とは

もし賃借人が、家賃を払わないとか、建物を壊したとか、ある日突然荷物を残したままいなくなってしまったかと、という場合に備えて、敷金として数か月分の家賃相当額を預かるわけです。荷物を残したままいなくなると、家賃が入らないだけでなく、その荷物の処分費用がかかります。

そこで、貸主は「保証人」を立ててもらいます。しかも「連帯保証人」でしょう。法律上は保証人でもかなりの責任がありますが、やはり連帯保証人の方が貸す人は安心です。
連帯保証人であれば、友人でも、単なる知り合いでも法律上は同じ連帯保証人ですが、家主や不動産会社は、連帯保証人を「親族」に限定していることが多いようです。

賃貸借契約の際には、

  • 借主本人の収入証明
  • 連帯保証人の収入証明

を両方要求するなど、不動産会社や家主は非常に用心深いといえます。ここまで厳しいと、連帯保証人になってもらうには、たとえ親兄弟であっても気が引けます。

また、親が既に他界しているとか、兄弟とは仲が悪いという人もいるでしょうし、天涯孤独の人もいます。また、親や兄弟がいても、収入が低ければ保証人として認められないことがあります。そういう場合、不動産を借りるということは、非常にハードルが高いです。

そこで、登場するのが保証人の代わりになってくれる企業(賃貸保証会社)です。

ついでに・・・「賃貸保証会社」とは

賃貸保証会社とは、不動産会社などと提携して、連帯保証人の代わりを務めてくれるようなものです。もちろん料金を支払います。

家賃等を払えなくなったときに不動産会社(家主)に支払ってくれますが、保険とは違って、賃借人から取り立てる制度のようです。クレジット会社からお金を借りたけれども、支払えなくなった場合にはどうするか、と同じように考えればよいと思います。

クレジットカード契約の時に「審査」があるのが一般的ですが、保証会社の場合にも審査があるようです。審査に不合格ならば、保証してもらえません。しかし、会社によってシステムに違いがあるでしょう。

基本料金は戻ってきませんが、何事もなく数年暮らして、部屋を明け渡すときには多少は返金があるようです。しかし、契約書などを注意して読んでおきましょう。契約が終了する何日前までに連絡しないと一切返金がなくなるなどの特約があるかもしれません。

借主が自分で賃貸保証会社を探してくるのではなく、あらかじめ貸主である不動産会社と契約している賃貸保証会社を利用することになっているようですが、その不動産会社が、契約時にこの賃貸保証会社との保証契約についての説明を十分にするかどうか気をつけましょう。賃貸保証会社との契約書は、仲介の不動産会社の事務所ですると思いますが、賃貸借終了時に賃貸保証会社の対応に不満があっても、不動産仲介会社は一切関知しないなど、かなり複雑なようです。契約書をよく読むしかありません。

ついでに・・・「不動産仲介業者」とは

アパートやマンションを借りて住もうとするとき、たいていは不動産仲介(媒介)業者を利用します。仲介業者は

  • 貸主から入居者募集の業務委託を受け
  • 借主を探し
  • 契約を締結し
  • 入居の具体的案内

をします。重要事項の説明をすることなどは、宅地建物取引主任者がしなければなりません。

契約が成立すると、貸主と借主の双方から、または一方から仲介手数料を受け取れます。

不動産仲介業者は、貸主と借主の仲介を一手に引き受けてよいのです。法律や取引では一般に、双方の代理は禁止されています。たとえば、弁護士が、原告と被告の弁護を同時に弁護するのはおかしいと思うでしょう。代理と仲介は違うのです。

仲介手数料は宅地建物取引業法で「家賃の1か月分と消費税」が上限と決められていて、これがもっとも平均的な手数料です。

双方から半月分受け取ってもよいし、貸主・借主の承諾を得れば一方から受け取ってもかまいません。たいていは借主が全額を支払っていると思います。「貸主・借主の承諾を得れば」という点が気になると思いますが、どこか目立たないところに「入居者が全額負担」という意味のことが書かれていることが多いです。


   川崎市の敷金返還請求行政書士

一般に「契約」は自由です

一般の賃貸借契約は、民法や借地借家法などの法令に違反していなければ問題はありませんので、国土交通省がガイドラインを示してはいますが、法的な拘束力はありません。入居時の契約に気をつけてください。

ほとんどの人が、入居の時に急いでしまい、契約書を検討せずに署名押印してしまうのです。契約の時には神経質で面倒な人だと思われるくらいがちょうど良いのです。長く付き合ううちに、好印象に変わっていけばいいですね。

敷金返還とは直接の関係はありませんが・・・

不動産の賃貸借では、敷金返還請求だけでなく、いろいろな問題があります。歴史的な経緯もありますし、契約の性質とも関連してかなり複雑です。
【建物賃貸契約・自力救済・特約など】(← クリックしてご参照ください。)

私的自治とは言いますが

巨大企業の商品を購入するなどの場合、契約書に細かな文字でたくさん書いてありますが、結局、自社に都合の悪いことは書いていなくて、「この印刷してある条件に同意するなら契約成立します。同意しないなら、契約しません。」ということになっている場合が多々あります。

要するに、「この条件で嫌なら、我が社ではあなたを相手にしません。」ということになって、消費者は「はい」か「いいえ」の返事しかできません。消費者は不満があっても契約に同意しなければ、その企業のサービスが利用できなくなって、日常生活上、非常に困ることがあります。

消費者契約法(消費者と一般事業者との間の契約について規定するものです)は、それをかなり救済する働きがあります。「契約書に署名・押印したではないか。不満であれば契約しなければよかったのだ。当社は無理に署名させたわけではない」という論理は必ずしも通用しないのです。

国土交通省のガイドライン

ここで、敷金について国土交通省のガイドラインを参考にしたいのは、「通常の汚れとはいえないほど汚したりキズをつけた場合」の原状回復についてです。以下のようになっています。

「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人を故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

入居時の契約書

契約書ですから、貸主と借主双方の権利義務を示すべきですが、借主が守るルールばかり書かれているものもあります。無効な契約をあたかも有効に見せるものがあったり、賃借人の義務を重くしているものもあります。次のような点に特にご注意ください。

  • 返還請求は退去から5年間可能
  • 借主に一方的に不利な契約は、契約書・覚書・同意書にサインしたとしても無効の可能性があります
  • 原状回復義務の範囲について意見が分かれた場合、その立証義務は家主側にある

不動産賃貸借には慣習によるものが多く、かなり見直されたと思います。判例等も多くありますから、訴訟等の前に、行政書士の作成する内容証明郵便などをご利用ください。


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個人同士とビジネスでの扱いは違います

事業者と一般消費者との間の契約について規定しているのが消費者契約法です。事業者と一般消費者では情報収集や取引の際に、「専門家と素人」という差がありますから、私的自治の原則の下で、分けのわからないまま契約書にサインしてしまった素人を保護するためのものです。

当サイトでは、一般消費者を対象として書いている事項が多いので、営業用店舗・事務所に適用があるのかないのかについては、注意してお読みください。

当サイトをお読みなって、判断・行為されたことについては、当事務所は責任を負いかねます。ご了承下さい。

専門家の内容証明

入居時の費用がたくさんあります。種類も多く、それぞれ安くもありません。たとえば、

  • 家賃
  • 共益費
  • 敷金
  • 敷引金
  • 礼金
  • 更新料
  • 仲介手数料
  • 火災保険(建物・家財)等
  • 賃貸保証料(保証会社との契約)

などがあるでしょうか。
たとえば敷引金をはらいたくないと入居時に言えば、契約を断られるかもしれません。現実には、

  • 入居を急いでいたり、
  • 他に物件がなかったり、
  • 契約書を隅々まで読まなかったり、
  • 「みんなが同じようにしてるのだから」、
  • 不動産屋さんは慣れているのだから、

等々の理由で、何も言わずに署名捺印するケースが多いようです。
「入居時の契約をしっかりしましょう」、というのは正論ですが、なかなかそうもいきません。
結局、退居時になって、礼金・敷金・敷引などに疑問を持って、問題が生じるようです。

ただ、退去時と違って、入居時は非常に親切なので、初めに主張すれば、受け入れられるかもしれません。

さまざまな費用のうち、どれが正当で、どれが暴利なのかということがわかりにくいので、トータルで考える「めやす賃料」も示されるようになりました。

いろいろな名目のものがありますが、できるだけ家賃に一本化されるとよいと私は思っています。その場合、仲介業者に手数料を支払うのは、今までどおりです。また、敷金という古めかしい言葉ではなく、「保証金」としてはいかがでしょうか。現在でも業務用の賃貸物件では保証金といいます。

これまで内容証明郵便を家主さんや管理会社さんに送ってきましたが、かなり理解してもらえるようになってきています。
また、同じことを主張するにしても、個人で言うのと、専門家が言うのでは、効果がかなり違うことがよくあります。(本来、こういうことがあってはならないのでしょうが。)敷金返還請求は専門家による内容証明郵便がよいと思います。作成報酬もそれほど高くないのが普通です。同じ案件はありませんので、場合によって変動はあるでしょう。

敷金返還請求の時効消滅

転居してから、以前の不動産賃借の際の敷金について、不当に高く取られたのではないかと疑問が湧いてくることがあります。

賃貸人が不動産賃貸を業としている場合は(商行為により生じた債権ですから)5年で消滅時効にかかります。

消滅時効取得時効も、時効は援用しなければ効力を生じません。
退去後5年以内であれば消滅時効にかかりませんから敷金返還請求ができるとしても、あとは証拠の問題があります。契約書等を保存してあり、原状回復費用の明細があり、明渡し時にどのようなキズ・汚れがあったかがわからなければ、請求のしようがありません。

退去後、時間が経ってしまいますと、消滅時効を援用するかどうかより、事実関係の確認ができないため敷金返還請求は受け入れられない可能性が高いと思われます。


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大家さんの仕事

大家さん(家主・所有者・賃貸人)は賃貸住宅を苦労して購入したり、相続で親から譲られたりしているわけですが、普段の仕事は何でしょうか?

不動産仲介業者と管理会社に業務を依頼し、手数料を支払うだけで、自分では何もしない人が多いでしょう。何もしないで儲かっているという印象もあるかもしれませんが、「会社の株主」同様、自分で汗水流して働かないとしても苦労はあります。

建物は劣化します。今まで入居していた人が引っ越せば、次の入居者を探さなくてはなりません。少しでも高く貸したいのですが、借り手がすぐに見つかるでしょうか。新たな入居者が見つからないと、その間の家賃が入ってきません。

リフォームやグレードアップをすれば、入居希望者も多くなり、高く貸すこともできるでしょうが、どの程度の費用をかけて、家賃をいくらにすればよいのかを考えなくてはなりません。株の投資のように、損得や将来性・世間の情勢を考えなくてはなりません。もっとも、昔の家主さんはドンブリ勘定をしていても、ほぼ間違いなく儲かったようです。今でも「(財産を)持つものの苦労」だと言われるのは仕方がないかもしれません。

入居者にとって一方的に不利な契約にみえても、契約書を作って署名押印すると、契約書のとおりにしなければならないとすると結構無茶な面があります。多くの家主さんが、「『不動産賃貸借契約書に、退去時に入居者が(故意過失によらない自然損耗であっても、全室の)全リフォーム代を支払う』と書いてあるのだから、一旦契約をした以上は履行しなければならない。それが法治国家である」と主張しますが、法の精神を考えると必ずしもそうではないということになっています。どのような法律にするかは「世論」次第でしょうか。

平成13年に消費者契約法ができました。悪質な消費者もいることは知っていますが、「権利主張」に慣れていない一般人を保護するのは良いことだと思います。家主さんがこれを読まれているかもしれませんので、一言付け加えておきますが、悪質な消費者・入居者まで保護してはいけないと思います。

悪質な入居者が彩行政書士事務所に来ることはほとんどありませんが、悪質な入居者に困っておられる家主さんから相談されることもあります。

悪質な入居者を何とかできるのかというと、実はかなり難しいです。行政書士でも弁護士でも難しいです。そういう苦労をしている家主さんがいることは十分知っております。

家賃を踏み倒されることがあるので、「では、取れる人から取る」(本来は10万円が支払額だが、支払わない人もいるので、その時の損害に備えて12万円取っておこう。そうすれば、トータルして損をしなくて済む)というのも、ひとつの経営の仕方でしょう。企業の営業活動には「貸倒れ」を考慮してあります。食堂を経営していると、食い逃げされるとか、お店を経営していると万引きされることがあります。経営者の手腕の問題ではなく、損をすることがあります。

家主さんも経営者ですから、それでも経営が成り立つようにしなければなりません。家賃を支払わないとか、住宅を壊したのにそのまま逃げる人もいます。それでも経営していく工夫をしなければなりません。全部、管理会社に任せることもできますが、その場合は、大家さんの手取りが減りますね。大家さんにも苦労があることはもちろんです。

あなたの経験をお知らせください

お知らせ】欄にも書きましたが、賃貸借や敷金返還不動産賃貸借契約で、
  「返還額が少ない。」
  「こういう契約はしていない。」
  「不動産賃貸借契約書と違う」
という経験をなさったら、事情を教えていただきたいのです。メール等をお寄せください。入居者さんはいつも可哀想で、家主さんがいつもずるい、というのではありません。無茶を言う入居者もいるのです。家主さんからも連絡をお待ちしています。


修繕義務】のページがあります。

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