共有持分の売却
たとえば数人で相続した不動産を売却するなら、相続人全員の同意が必要です。３人で共有しているものを２人で売ってしまう（処分する）ことはできません。しかし、自分の共有持分を売却したり担保に供するのは自由です。
とはいえ、兄弟姉妹３名の共有の不動産の一部だけ（たとえば次男の持分だけ）を買いたい人がいるでしょうか。兄弟姉妹２名と、新しい所有者（持分を購入した人）の３名の共有となるのです。
実際に買い手がいるかどうかはともかくとして、
- 自分の持分だけを売って、早く共有関係を解消したい。
- 親や祖父母の代から不動産を巡っての問題が解決しないから、自分の子（推定相続人）を巻き込まずに、無関係になりたい。
- 早く現金が必要である。
というような事情があると、多少安くても自分の持分を売ってしまいたいと考えるでしょう。個人で買い受ける人はあまりいないと思いますが、企業が買い取るケースは増えているようです。
企業に買い取ってもらってそれで済む人はよいのですが、「先祖代々の土地」となると、「現金化して終了！」というわけにはいかないかもしれません。先祖あってこその自分であり、子孫に自分を受け継いでもらいたいという考え方は世界中にあるようです。（家系図を作っている例は世界中にありますから、似たような感覚なのでしょう。）
不動産の処分とは
「処分」や「変更」といいますが、処分というと「捨てる」イメージがるかもしれません。不動産を捨てるということは考えにくいですから、処分といえば実際には「売却」でしょう。また、抵当権を設定するなどすれば、所有権を失う可能性もありますから、これも処分といいます。
土地全体を池にしてしまうとか、土地を山にしてしまうような変更も処分といいます。
共有者の間で使用方法を決定したのに、それに反する使用方法をしたい場合には、これは全員でしなければなりません。これを理論的に説明すると結構複雑ですが、まぁ、常識的にわかると感じる人も多いでしょう。（法律と常識は異なることも多いですからご注意ください。）
一定期間以上の賃貸借契約を締結することも処分となりますが、これは複雑ですから、専門家に相談しましょう。
地上権・地役権の問題もありますが、これは専門家が仲に入ると思いますので、一般の人が自分で勉強する必要はないと思います。
共有者の持分の価格の過半数で決めることは
管理行為ができるとされています。管理行為には
- 利用行為：不動産の性質を変更せずに収益を上げる行為。一定範囲内の賃貸借契約を締結したり、賃貸借契約を解除するなど。
- 改良行為：不動産の交換価値を増加させる行為
があります。
共有者の人数（頭数）の過半数ではなく、「共有者の持分の価格の過半数」が必要です。
以上で、共有物の使用・利用・改良行為のすべてが説明できたわけではありませんので、契約等をなさる場合はご注意ください。この記事を読まれて、すぐに売却をする人はおられないと思いますが、ホームページ上の記事は「業務紹介」です。
各共有者が単独でできることは
保存行為は、
- 物理的な現状を維持する。
- 他の共有者に不利益が及ばない。
ということが必要です。具体的には、「修繕」「明渡請求（勝手に使用などしている他人から不動産を取り返す）」などがあります。
法律に苦しめられる人もいる
一般論ですが、
「法律で救われる人と、法律に泣かされる人がいることは十分ご承知おきください。」
と、いつも申し上げています。
協議で解決しなければ、最後は訴訟で決着をつけることになりますが、正義が勝つとは限りませんし、一般常識とは異なる結果になることもよくあります。
そういうことを望まなくても、相手がそのようにやってくれば避けられないことがあります。その場合は、弁護士事務所をご紹介します。