賃貸借の原則
賃借人が部屋を明渡し後、
- 賃借人（入居者）のミス（故意・過失）で壊れたり汚れたりした部分
の修繕は、賃借人（入居者）が負担するのが原則です。
一方、
- 賃借人（入居者）のミス（故意・過失）によらずに壊れたり汚れたりした部分
は、賃貸人（家主）が負担するのが原則です。
賃借人（入居者）が普通に使っているうちに壊れたり汚れたりした部分を「通常損耗」といい、たとえば「畳表のすり減り」「壁紙の黒ずみ」などがあります。
賃借人（入居者）の使用ではなく、時間の経過によって自然に古くなり、壊れたり汚れたりした部分を「経年劣化」といい、たとえば「空調設備などが古くなって、調子が悪くなること」などがあります。
通常損耗も経年劣化も、賃料（家賃）に含まれるというのが法の解釈ですから、賃貸人（家主）が修理をするのが原則です。
原則の変更
しかし、この原則を契約で変更することができます。
その場合、注意すべきなのは、賃借人が、
「本来、それらの費用は賃貸人が負担するので、賃借人は自分が負担する必要はないけれども、それでも賃借人自身で負担する。」
ということをきちんと知っていなければなりません。通常、そのようなことは起こりにくいと思います。
知っていたとしても、明渡し時に、「言った、言わない」「聞いていない」ということのないように、きちんと契約書に書いておくことになります。一般の契約書ですと隅から隅まで正確に読み、確認できる人はめったにいないでしょうが、賃貸借契約でしたら、全部読めるのではないかと思います。
普通に考えると、賃借人（入居者）が自分に不利な契約を結んだ理由までわかるようにしてあれば問題が起こりにくいでしょう。