宅地・建物の毎月の賃料は、その月の末に支払うのが原則です。つまり後払いです。しかし、ほとんどは毎月末日までに翌月分を支払うという特約があります。
支払い方も、本来は借主が貸主のもとへ行き、現金を支払うのですが、現在では、金融機関からの自動引落しでなければ、賃貸借契約を結ばないという貸主も多いでしょう。
こういうことは、特約があるからできることです。
不動産賃貸借契約書の解除と無効
不動産賃貸借契約書の中には、
「借主が賃料を１か月分でも滞納したら、貸主から催告することなく解除できる。」
という特約があることがありますが、これは、もし争いになったときには認められない（この特約は無効）と思われます。また、
「２か月分を滞納したらから契約解除する。」
ことも難しいと思われます。
不動産賃貸借契約書と借地借家法
だいたい、借地借家法に定められた規定よりも、借主に不利な特約は、貸主が借主に明確に説明し、借主が同意して署名押印していても、無効になることが珍しくありません。
法治国家と契約書
我が国は法治国家で、当事者が合意して特約を結んだのだから有効なはずだという人もいますし、特約という契約が無効なのでは、何のための特約（契約）かという人もいますが、この考えは必ずしも通用しません。
賃貸住宅退去時に賃借人からのクレームを防止するためには、不動産賃貸借契約書を作成するとき、特約を「てんこ盛り」にすればよいと考える方もおられるようですが、何でも書面にして署名押印すれば、それが絶対的なのでは、あまりに形式的で、好ましくありません。
とはいえ、署名押印のある書面はそれなりに重みがありますから、契約書に署名する場合は十分注意してください。
川崎の行政書士
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