修繕義務

修繕義務

アパート・マンションなどの不動産賃貸借契約で大家さん（賃貸人）と入居者（賃借人）の双方に「修繕義務」が生じる可能性があります。

そもそも、大家さんはお金（賃料）と交換に不動産を貸すので、賃貸料を取るにあたいするものを貸します。高級なもの・便利なものが高価で、古いものとか不便なところにあるものなどは安いでしょう。お互いに納得して、不動産賃貸借契約をすることになります。



大家さんが有料で貸しているものが壊れたら誰が修繕するかというと、自然に（古くなって）壊れた場合でも大家さんに修繕義務があります。また、「壊れた」というのが、機能しなくなったのか、少々調子が悪いのかにもよります。機能しなくなれば、大家さんの負担であることは間違いありません。

エアコンなど、もともと大家さんが設置して、それを含めて賃貸すると契約書に記載してあれば当然ですが、不動産賃貸借契約の際に、口頭で約束したとしてもやはり大家さんに修繕義務があります。もっとも、口頭ですと、「言った・言わない」というトラブル（いわゆる「水掛け論」）になるかもしれません。

水掛け論なのか

余談ですが、水掛け論になったときに、「どんなに協議しても水掛け論になるだけだから（協議を）やめましょう。」という人がいます。本当にそれで協議をやめると、義務を負う人が得をします。上の例ですと、家主さんです。ですから「水掛け論だからやめたほうが賢明なのか」ということは論理的に考えるべきです。とっさにわからなければ、その場での協議はやめて、後ほど書面（あるいはメール）で連絡しましょう。

修繕義務の話に戻りますが、前に入居していた人が設置して、そのままエアコンを置いていったというケースもあります。新しい入居者もエアコンがあった方が便利だから、前の入居者が置いていったものだと承知で使っていたなら、家主には修繕義務はないことも考えられます。

大家さんが賃貸物件の一部としてエアコンを設置していたなら、自然に（古くなって）壊れたという以外に、台風や大雨・地震等で壊れても、大家さんに修繕義務があります。

大家さんの設置したもの（もともと賃貸借の対象だったもの）を普通に使用していて、それが古くなって壊れたなら入居者は退去時（引越しをする時）に調子が悪くても修繕（原状回復）する必要はありません。

「入居した時には新しくて、調子の良い物を貸したのに、あなたが使っていたから古くなって壊れた。だから、入居の時と同じ状態に戻してください。原状回復は入居者の義務です。」
というのは言葉のトリック（？）ですから気をつけましょう。

内容証明での協議

ただ、まれに「入居の時と同じようにきれいにして返すのが入居者の義務」だと信じている家主さんもいますから、そういう場合は説明や協議が必要でしょう。内容証明郵便で通知するのも有効だとは思いますが、そのような家主さんは内容証明郵便が届くと、「訴えられた」と思う人もおられるのです。内容証明郵便の送付が状況を悪化させかねません。だから内容証明は出したくないという方もおられます。しかし、ケースによりますが、内容証明郵便を出さなかったために、何も通知・連絡しなかったのと同然ということもありえます。そういうことも含めて、トラブルになる前にご相談ください。