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マンションだけではない
更新料というと、不動産賃貸借契約との関連で議論になるあの更新料のことかと思われる方が多いかもしれません。
更新料は、既に決めた契約が終了した後に、やはり契約期間を伸ばしたいと思えば可能なことですから、不動産賃貸借契約に限らずよくあることです。
契約期間が満了して契約が終了する場合もありますし、あらかじめ決めてあった契約の終了条件が整ったから終了する場合もあります。終了する場合とは、
- 契約の時から何年間
- 売上金額が５００万円を下回った場合
など、いろいろ考えられます。
一度終了した契約を延長するとか、再度契約するする場合に更新料が必要なのかというと、普通、法的には必要はありません。
契約は、当事者の思惑がありますから、ケースによっていろいろな形態・方法がありえます。
契約の更新の際に、どのような費用がかかるか、定期的な契約更新にどのような意味がるのかを検討して、明確に決めておきましょう。
マンションの賃貸借契約の場合
不動産賃貸借契約の場合の更新料は、現在一般的に授受されていることが多いようですが、裁判所はかなり以前、
「更新料は、そういう慣習があるから支払うのが当然」
という判断をし、その後、
「そのような慣習はない」
となり、
「特約があれば有効」
としたこともありましたが、
「そのような特約は消費者契約法によって無効」
という判断をするなど、変遷があります。
現在は「更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。」と考えられます。
しかし、貸主・借主の立場を総合すると、ある程度合理的な理由もあるようなので、私個人としては「額の問題」といってもよいと思います。また、「何費」「何料」ということではなく、総合的に考えないと妥当な額はわからないと思います。そうしますと、やはり「めやす賃料」と合わせて更新料も考えた方がよいでしょう。
更新料を２年毎に支払う契約になっていれば、更新料を２４か月（２年）にわけて毎月の家賃に上乗せさせて考えてみるとよいでしょう。